Syndrome de Diogène en copropriété : ce que peut faire le syndic, et qui paie

En bref : un copropriétaire est libre chez lui, mais cette liberté s’arrête aux droits des autres et à la destination de l’immeuble, c’est l’article 9 de la loi de 1965. Depuis avril 2024, le trouble anormal de voisinage est inscrit dans le Code civil et engage la responsabilité de plein droit. Si la situation devient un risque sanitaire, le préfet peut prendre un arrêté de traitement de l’insalubrité, après rapport de l’ARS. Le nettoyage des parties privatives, lui, reste à la charge du propriétaire du logement.

Une odeur dans la cage d’escalier. Des nuisibles qui remontent d’un étage. Un couloir encombré devant une porte. Puis un conseil syndical qui découvre qu’un copropriétaire vit au milieu d’une accumulation devenue dangereuse.

C’est une situation que les copropriétés gèrent mal, non par mauvaise volonté, mais parce qu’elle mélange trois choses qu’on a l’habitude de traiter séparément : du droit de la copropriété, de la santé publique, et une personne vulnérable qu’on ne peut pas traiter comme un simple contrevenant.

Voici ce que dit le droit, dans l’ordre où les questions se posent.

Le point de départ : jusqu’où va la liberté d’un copropriétaire

Tout part de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété :

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Cette phrase est la clé de tout le dossier. Elle reconnaît une liberté large, et lui pose deux limites précises : les droits des autres copropriétaires, et la destination de l’immeuble.

Un logement encombré au point de générer des odeurs, des nuisibles ou un risque d’incendie franchit ces deux limites. À partir de là, la copropriété n’est plus dans l’intrusion, elle est dans son rôle.

Depuis 2024, le trouble de voisinage n’est plus seulement de la jurisprudence

C’est le point que la plupart des articles sur le sujet n’ont pas encore intégré, et il change la façon de construire un dossier.

Pendant plus d’un siècle, le trouble anormal de voisinage a été une construction des tribunaux, sans texte. La loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 l’a inscrit dans le Code civil, à l’article 1253, entré en vigueur le 17 avril 2024 :

« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. »

Deux éléments comptent. De plein droit : il n’est pas nécessaire de démontrer une faute, il suffit d’établir le trouble et son caractère anormal. Et l’occupant sans titre est visé au même titre que le propriétaire, ce qui règle la question du logement occupé par un tiers.

Pour une copropriété, cela veut dire que le dossier se construit sur des faits mesurables et datés, pas sur une intention de nuire qu’il faudrait prouver.

Ce que le syndic peut faire, dans l’ordre

1. Constater, et surtout tracer. Rien ne se fera sans dossier. Dates, photos des parties communes, courriers des occupants, factures de dératisation, constat d’huissier si l’affaire s’installe. Le caractère anormal du trouble se démontre par une accumulation d’éléments datés, pas par une description générale.

2. Écrire au copropriétaire. Un courrier recommandé qui expose les faits, rappelle l’article 9 de la loi de 1965 et fixe un délai. L’étape paraît formelle, elle est indispensable : elle marque le point de départ et c’est la première pièce que le juge regardera.

3. Alerter les bons interlocuteurs. C’est l’étape que les copropriétés sautent le plus souvent, et c’est souvent la plus efficace. Le syndrome de Diogène est un trouble du comportement, fréquemment associé à un isolement ou à une pathologie. Le centre communal d’action sociale de la commune, le service communal d’hygiène et de santé lorsqu’il existe, et l’agence régionale de santé disposent de leviers que la copropriété n’a pas. Une intervention sociale règle parfois en quelques semaines ce qu’une procédure judiciaire mettra deux ans à obtenir.

4. Saisir la justice. En dernier recours, sur le fondement de l’article 1253 du Code civil et de l’article 9 de la loi de 1965. Le référé est envisageable en cas d’urgence ou de risque caractérisé. Attention sur ce point : les conditions dans lesquelles le syndic doit être habilité par l’assemblée générale pour agir au nom du syndicat méritent d’être vérifiées avec votre conseil, elles dépendent de la nature de l’action engagée.

La procédure d’insalubrité a changé, et pas qu’un peu

Beaucoup de conseils syndicaux parlent encore d’« arrêté d’insalubrité ». Le terme n’existe plus sous cette forme.

L’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 a fusionné les anciennes polices administratives en une police unique de la sécurité et de la salubrité des immeubles, aux articles L. 511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ces règles s’appliquent aux arrêtés notifiés depuis le 1er janvier 2021.

Ce qu’il faut en retenir quand on siège dans un conseil syndical :

• On parle désormais d’arrêté de traitement de l’insalubrité.
• La compétence est partagée. Le maire intervient sur les cas de sécurité, et c’est le représentant de l’État dans le département, donc le préfet, qui est compétent en matière d’insalubrité, aux termes de l’article L. 511-4.
• L’insalubrité est constatée par un rapport du directeur général de l’agence régionale de santé, ou du directeur du service communal d’hygiène et de santé, transmis au préfet avant que l’arrêté soit pris. C’est l’article L. 511-8.
• Dès la notification de l’arrêté, les locaux vacants ne peuvent plus être loués, mis à disposition ni occupés.

Concrètement, la copropriété ne déclenche pas elle-même la procédure. Elle la provoque, en signalant la situation à la mairie et à l’ARS avec un dossier documenté. D’où l’importance de l’étape 1.

Quand la personne est sous protection juridique

Si le copropriétaire fait l’objet d’une mesure de protection, tutelle ou curatelle, l’interlocuteur n’est plus lui seul. Le mandataire judiciaire à la protection des majeurs devient la personne à qui l’on adresse les courriers, à qui l’on soumet les devis, et qui engage les dépenses selon l’étendue de sa mission.

C’est souvent le moment où le dossier se débloque, parce qu’un mandataire connaît ces situations, dispose d’un cadre pour agir et sait mobiliser des aides.

Sur ce volet, les familles cherchent surtout à savoir qui peut financer l’intervention. Nous avons détaillé les dispositifs mobilisables dans notre guide sur les aides financières pour un nettoyage Diogène, du CCAS aux caisses de retraite en passant par la MDPH.

Si vous êtes un proche de la personne concernée plutôt qu’un voisin ou un syndic, lisez d’abord Aider un proche atteint du syndrome de Diogène : par où commencer. Pour la répartition générale des frais d’entretien dans un immeuble, voir Nettoyage des parties communes : ce que dit la loi et qui paie quoi.

Qui paie le nettoyage

Le principe est simple, même s’il est rarement satisfaisant pour la copropriété : les parties privatives sont à la charge de leur propriétaire. Le nettoyage de l’intérieur du logement ne relève donc pas des charges communes.

Le syndicat des copropriétaires intervient et paie pour ce qui touche aux parties communes : dératisation, désinsectisation, remise en état d’un couloir, traitement d’une gaine technique. Les frais engagés en raison du comportement d’un copropriétaire peuvent ensuite faire l’objet d’une demande de remboursement, mais c’est une action distincte, et elle suppose le dossier dont il était question plus haut.

Quand le copropriétaire n’a pas les moyens, ce qui est fréquent, l’affaire se joue rarement en justice et beaucoup plus souvent du côté des aides sociales et de la protection juridique.

Ce qu’une copropriété doit exiger d’un prestataire

Le nettoyage d’un logement en situation de Diogène n’est pas un grand ménage. C’est un chantier qui mêle évacuation de volumes importants, risque biologique, et voisinage immédiat de personnes qui vivent là. Avant de signer, voici ce qu’il est légitime de demander, quel que soit l’intervenant retenu.

Un devis qui sépare les postes. Main-d’œuvre, évacuation et traitement des déchets, désinfection. C’est ce que réclament les organismes sociaux quand une aide est sollicitée, et un devis global sans ventilation fait souvent capoter un dossier de financement.

Une distinction claire entre parties communes et parties privatives. Sans elle, impossible de savoir ce que paie le syndicat et ce que paie le copropriétaire. Cette ligne doit apparaître sur le devis, pas se régler après coup.

Un justificatif d’élimination des déchets. Une intervention de ce type produit des volumes qui relèvent d’une filière professionnelle. Le bordereau de dépôt est la preuve que rien n’a été abandonné en chemin, et c’est une pièce que le syndicat a intérêt à conserver.

Une attestation de responsabilité civile professionnelle en cours de validité. On intervient dans un immeuble occupé, avec des parties communes traversées et des voisins présents.

De la discrétion. Le sujet est intime et les habitants se croisent tous les jours dans l’ascenseur. La façon dont l’intervention est menée, le marquage des véhicules, les horaires, tout cela se discute en amont et fait partie de la prestation.

Ce sont les points sur lesquels nous nous engageons lorsque nous intervenons. Le détail de nos interventions figure sur nos pages nettoyage après syndrome de Diogène à Nice, nettoyage de logement insalubre et débarras Diogène. Pour les copropriétés qui nous confient déjà leur entretien courant, l’intervention s’organise dans le cadre existant, notre page nettoyage de copropriété à Nice, et à Saint-Laurent-du-Var en détaille le fonctionnement.

Ce qu’il ne faut pas faire

Entrer dans le logement sans autorisation. Le domicile est protégé, y compris celui d’une personne en difficulté. Seule une décision de justice ou une procédure administrative ouvre cette porte.

Traiter la personne comme un simple gêneur. Outre que c’est humainement discutable, c’est stratégiquement mauvais : les dossiers qui aboutissent vite sont presque toujours ceux où le volet social a été enclenché tôt.

Attendre que ça se règle seul. Une accumulation ne régresse pas spontanément. Les risques, eux, augmentent : incendie, surcharge des planchers, infestation.