Nettoyage des parties communes : ce que dit la loi et qui paie quoi

Trois questions se mélangent en permanence : qui doit faire nettoyer, qui décide du prestataire, et qui paie la facture. Ce ne sont pas les mêmes réponses, et c’est de cette confusion que naissent la plupart des conflits en copropriété.

Voici la chaîne complète, textes à l’appui, du copropriétaire au locataire.

Qui est responsable de l’entretien des parties communes

La réponse tient en une phrase : le syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire la collectivité des copropriétaires, pas le syndic à titre personnel, et pas les occupants.

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété donne au syndicat pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. L’entretien courant, dont le nettoyage, en fait partie.

Le syndic n’est pas responsable de l’entretien en tant que tel : il est le mandataire du syndicat. Il exécute les décisions de l’assemblée générale, administre l’immeuble et signe le contrat de nettoyage au nom du syndicat. Il engage sa responsabilité s’il ne fait rien, pas s’il applique ce que l’assemblée a voté.

L’assemblée générale, elle, décide : elle vote le budget prévisionnel dans lequel figure le poste nettoyage, et peut se prononcer sur le choix du prestataire.

La chaîne est donc toujours la même : l’assemblée générale décide, le syndic exécute, le prestataire réalise, et le syndicat paie.

Copropriété ou location : deux questions à ne pas confondre

C’est ici que tout le monde se perd. Il y a deux niveaux, superposés mais distincts.

Premier niveau, la copropriété. Le syndicat fait entretenir les parties communes et en supporte le coût, réparti entre copropriétaires selon les tantièmes prévus au règlement.

Second niveau, le bail. Un copropriétaire qui loue son lot peut récupérer une partie de ces charges auprès de son locataire. Mais seulement une partie, et pas celle qu’il veut.

Autrement dit : le locataire ne doit rien au syndicat, il doit à son bailleur. Et il ne doit que ce que la loi autorise à récupérer.

Qui paie quoi, exactement

La liste des charges récupérables auprès du locataire est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Elle est limitative : ce qui n’y figure pas n’est pas récupérable, quelle que soit la rédaction du bail.

Sur le nettoyage des parties communes, deux cas se distinguent.

Le nettoyage est confié à une entreprise. Les dépenses d’entretien courant des parties communes figurent parmi les charges récupérables. Le bailleur les répercute donc sur le locataire.

L’immeuble emploie un gardien ou un concierge. La règle est chiffrée, et elle surprend souvent :

C’est le point de contrôle le plus utile pour un locataire qui reçoit une régularisation de charges : si le gardien n’assure pas l’élimination des déchets, la part récupérable tombe de 75 à 40 %, et l’écart est substantiel sur une année.

Deux précisions qui évitent les erreurs. Les travaux sur les parties communes, la remise en peinture d’une cage d’escalier par exemple, ne sont pas de l’entretien courant : ils restent à la charge du propriétaire. Et une clause de bail qui prévoit la récupération d’une charge non listée par le décret est inopposable au locataire, même signée.

Ce que doit contenir un contrat de nettoyage de copropriété

La plupart des litiges entre un syndicat et son prestataire viennent d’un contrat qui décrit une prestation en trois lignes. Quatre éléments méritent d’y figurer noir sur blanc.

• le périmètre exact, zone par zone : hall, escaliers et paliers, ascenseur, local poubelles, parking, abords, local vélos
• la fréquence par zone, et non une fréquence globale : un hall et un cinquième étage ne se traitent pas au même rythme
• les prestations périodiques distinguées du quotidien : vitrerie, sortie et rentrée des bacs, lavage mécanisé des sols, nettoyage du local poubelles
• la traçabilité : feuille de passage, cahier de liaison ou relevé horodaté, et qui la contrôle côté conseil syndical

Un cinquième point, rarement prévu et souvent décisif : ce qui se passe en cas d’absence de l’agent. Une entreprise sans solution de remplacement laisse l’immeuble sans service une semaine sur cinquante-deux, et c’est toujours celle où l’assemblée générale a lieu.

Quand l’entretien n’est pas fait : les recours

Pour un copropriétaire, l’interlocuteur est le syndic, par écrit, avec des constats datés. Le conseil syndical a un rôle de contrôle et peut demander la communication du contrat et des relevés de passage. Si rien ne bouge, la question s’inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale, qui peut décider de changer de prestataire.

Pour un locataire, l’interlocuteur est le bailleur, pas le syndic. Le locataire peut demander la justification des charges qui lui sont réclamées, et les pièces justificatives doivent être tenues à sa disposition. Une charge non justifiée n’est pas due.

Dans les deux cas, la même méthode fonctionne : des constats écrits et datés, pas des impressions. Des photos horodatées valent mieux qu’un courrier indigné.

Deux compléments utiles aux syndics : le niveau de prestation à exiger, expliqué dans Nettoyage, désinfection, bionettoyage : les 3 niveaux et comment choisir, et le cas d’un lot devenu insalubre, traité dans Syndrome de Diogène en copropriété : ce que peut faire le syndic, et qui paie.

Ce qui fait varier le prix

Un devis de nettoyage de copropriété se construit sur cinq variables, et la surface n’est pas la première.

• le nombre de niveaux et de cages, plus déterminant que les mètres carrés
• la fréquence de passage, qui pèse davantage que tout le reste
• la présence d’un local poubelles et sa configuration, poste le plus chronophage d’un immeuble
• les abords et le parking, souvent oubliés au devis puis réclamés
• l’accessibilité : point d’eau, local de rangement, ascenseur

Un contrat qui n’affiche qu’un prix mensuel global sans détail des fréquences par zone est impossible à comparer avec un autre. Demandez systématiquement le détail par zone, c’est ce qui permet de voir ce que vous achetez.

Le détail de nos prestations figure sur notre page nettoyage de copropriété. Pour les immeubles concernés par une situation d’accumulation dans un lot privatif, nous avons traité le sujet dans le sujet du syndrome de Diogène, qui concerne directement les syndics.